Добрый день, Ринат!
Для того, чтобы более подробно разобраться в Вашей проблеме, следует обратиться к статье 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Как Вами уже было указано, Ваш сын на момент заключения договора об ипотеке не был зарегистрирован и не имел долю в заложенном имуществе, следовательно, отвечая на вопрос № 2, права Вашего сына не были нарушены.
Отвечая на вопрос № 1, то обязанности по проверке зарегистрированных граждан в заложенном имуществе у отдела опеки не присутствует. Более того, согласно статье 12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Вы, как залогодатель, обязан был уведомить о третьих лицах, которые связанны с предметом залога. Так, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Отвечая на вопрос № 3, то Ваш сын не сможет сейчас самостоятельно подать от своего лица исковое заявление в суд. Вы являетесь законным представителем Вашего несовершеннолетнего сына, поэтому будете осуществлять процессуальные права несовершеннолетнего.
Более того, оснований для признаний договора об ипотеке недействительным не имеется.
В Вашем случае, если здание построенно (введено в эксплуатацию), нужно обратиться в суд о признании права собственности на недвижимое имущество и в свзяи с тем, что застройщик в настоящее время находтся на стадии банкроства, успеть встать в очередь кредиторов.
Если Вы заинтересованы в разврешении Вашей спорной ситуации, готов помочь в ее решении. Вы можете обратиться по номеру 8-495-911-38-45 для обратной связи и записаться на первичный прием.
С уважением,