КАКОВА ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, но она может быть предусмотрена договором. Кроме того, направленное застройщику требование (претензия) может способствовать решению конфликта без обращения в суд.
Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.
1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
- застройщик отказался устранять недостатки объекта долевого строительства, или возмещать расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
- застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
- наличия иных оснований, установленных законом или договором.
Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина–участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Справка. Ставка рефинансирования
С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 19.09.2016 составляет 10% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2016).
2. Взыскание с застройщика неустойки
Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
Уплата застройщиком законной неустойки (пеней) гражданину–участнику долевого строительства производится в следующих случаях.
2.1. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).
Пример. Расчет законной неустойки
Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 66 666,67 руб. (100 дней x 1/300 x 1 000 000 руб. x 0,1 x 2).
Обратите внимание!
При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит (п. 29 Обзора от 04.12.2013).
2.2. При нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта), либо
- стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
3. Возмещение застройщиком убытков
В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).
4. Возмещение застройщиком морального вреда
Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).
5. Возмещение застройщиком судебных расходов
В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется стороной. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
6. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);
- обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
- нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства;
- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).
Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).
Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, по ст. 200.3 УК РФ за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).