Стороны договора субаренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Иными слова субаренда заключается в сдаче арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу (субарендатору).
К договору субаренды применяется общие нормы, регулирующие договор аренды (абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности.
Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Прекращение договора субаренды происходит в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.
При заключении договора субаренды изначальный арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного договора аренды.
Поскольку в законодательстве не содержится норм, содержащих определение договора субаренды, но на основании ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод о том, что договором субаренды является договор, согласно которому арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное пользование на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды.
Сторонами в договоре субаренды следует считать субарендодателя (арендатора по первоначальному договору аренды) и субарендатора. Особенностью договора субаренды является то, что договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75). Таким образом, права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды, поскольку основной договор аренды по отношению к договору субаренды носит императивный характер
Согласно условиям договора субаренды субарендодатель передает арендуемое им недвижимое имущество субарендатору за определенную плату. Последний в свою очередь принимает имущество, обязуясь платить арендную плату и использовать имущество по назначению, содержать его должным образом и передать его обратно по истечению срока договора субаренды.
Чтобы субарендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными ч. 2 ст. 615, ст. 606 ГК РФ при заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется получить от арендатора (субарендодателя) подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия (п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Формулировки ч. 2 ст. 615 и ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды.
Права и обязанности субарендодателя:
- обязанность передать имущество субарендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
- обязанность получить согласие арендатора на передачу имущества в субаренду в порядке ст.157.1 ГК РФ;
- право получать от субарендатора плату за пользование арендованным имуществом;
- право требовать от субарендатора получения имущества обратно после окончания срока пользования.
Права и обязанности субарендатора:
- обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
- обязанность возвратить имущество субарендодателю после окончания срока аренды;
- право требовать от субарендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
- право на сдачу субарендованного имущества в субсубаренду с согласия собственника, если договором такая сдача не предусмотрена (Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009)
- право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре субаренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.