К адвокату Поляк Марии Ивановне обратилась за консультацией гражданка Ф. и пояснила, что она является сособственницей трехкомнатной квартиры, расположенной в г. Москва, общей площадью 81,4 кв.м. Также другими собственниками квартиры являлись: мать Т., дочь и супруг гражданки Ф. Данная квартира в 1999 г. была передана в общую собственность без определения долей. После смерти матери Т. открылось наследство. В целях прекращения права общей собственности и реализации наследственных прав после смерти матери Т. было заключено соглашение, согласно которому устанавливаются доли в общей долевой собственности в следующем отношении:
-умершей матери Т. - 1/4 доли;
-дочери - 1/ 4 доли;
-супругу - 1/ 4 доли;
-гражданке Ф. - 1/ 4 доли.
В наследство по закону вступили следующие лица: дочь гражданка Ф. и ее племянница Т. (Ответчик). Каждому наследнику перешло по 1/ 8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Супруг гражданки Ф. передал в дар 1/4 доли в праве общей долевой собственности супруге Ф. Таким образом, на настоящий момент квартира принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лица:
-гражданке Ф. - 5/ 8 долей в праве общей долевой собственности;
-дочери - 1/ 4 долей в праве общей долевой собственности;
-племянница Т. (Ответчик) - 1/ 8 долей в праве общей долевой собственности.
Гражданка Ф. также пояснила, что она проживает в спорной квартире с супругом, дочерью и внуком. А племянница Т. в квартире не проживает и никогда в ней зарегистрирована не была, жилищно-коммунальные услуги, услуги телефонной связи и услуги электроэнергии никогда не оплачивала, проживает вместе с супругом и сыном по другому месту регистрации. Кроме того, отношения с племянницей Т. не поддерживаются и общего хозяйства не ведется.
В связи с этим гражданка Ф. хотела, чтобы право собственности племянницы Т. на 1/ 8 доли в праве общей долевой собственности было прекращено путем выкупа ее доли, однако племянница Т. была не согласна с предложенной ценой. Эта стоимость основывалась на данных исследования рыночной стоимости 1/ 8 доли в праве общей долевой собственности.
Выслушав позицию гражданки Ф. адвокат Поляк М.И. составила исковое заявление в Останкинский районный суд г. Москвы о признании доли малозначительной, прекращении права собственности, выплате компенсации, признании права собственности.
В исковом заявлении адвокат Поляк М.И. изложила обстоятельства дела. Также пояснила, что согласно экспликации ТБТИ г. Москвы жилая площадь квартиры составляет 53,4 кв.м., из которых:
-жилая смежная изолированная комната 20,0 кв.м.;
-жилая смежная изолированная комната 12,5 кв.м.;
-жилая изолированная комната 20,9 кв.м.
На 1/ 8 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, принадлежащую племяннице Т., приходится 10,175 кв.м. общей площади из которых только 6,675 кв.м. жилой площади. А следовательно даже самая маленькая комната в квартире больше, чем доля племянницы Т. в праве общей долевой собственности на квартиру и определения порядка пользования невозможно.
Помимо этого, было проведено исследование по определению рыночной стоимости доли в праве собственности на 1/8 доли 3-комнатной квартиры, подготовленное ООО “И”, в соответствии с которым рыночная стоимость 1/8 доли составила диапазон от 637 626 рублей до 1 073 000 рублей.
Адвокат Поляк М.И., ссылаясь на п. 1,2 ст. 209, ч. 2 ст. 218, ч. 1-5 ст. 252 ГК РФ, отметила, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Также руководствуясь определением КС РФ от 03.11.2006 г. № 455-О, адвокат отмечает, что регулирование права собственности на квартиру должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников отношений. Предложенная сумма в размере 860 000 рублей Ответчику показалась заниженной, и в результате переговоров обе стороны пришли к соглашению о выкупе доли по цене 920 000 рублей. Однако сделка купли-продажи доли не состоялась, в связи с тем, что Ответчик уклонялась от подписания договора.
На основании вышеизложенного, адвокат Поляк М.И. в исковом заявлении просила суд:
1. Признать принадлежащую Ответчику 1/8 долю в праве общей долевой собственности на квартиру малозначительной;
2. Взыскать с гражданки Ф. (Истец) в пользу Ответчика денежную компенсацию за 1/8 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 920 000 рублей;
3. Прекратить право собственности Ответчика на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру;
4. Признать за гражданкой Ф. право собственности на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Ответчиком было представлено возражение на исковое заявление, в котором она не согласилась с исковыми требованиями гражданки Ф. Ответчик считает, что выкупная цена Истцом занижена, ссылаясь на отчет ООО “И”, в котором верхний предел рыночной стоимости равен 1 073 000 рублей. Также аргументируя свой вариант выкупной цены, Ответчик приложила отчет об оценке, в котором рыночная стоимость доли составила 1 551 125 рублей. Итого предложенная Ответчиком сумма компенсации равнялась 1 551 125 рублей.
На судебном заседании в Останкинском районном суде г. Москвы адвокат Поляк М.И. исковые требования поддержала в полном объеме. Ответчик в поддержку своего возражения на иск представила ходатайство о назначении экспертизы, которое суд удовлетворил и отложил судебное заседание.
После проведения судебной экспертизы адвокат Поляк М.И. уточнила исковое заявление в части денежной компенсации за 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и просила взыскать компенсацию в размере 783 062 рублей. Данное уточненное исковое требование было представлено суду и Ответчику на судебном заседании.
Суд, исследовав материалы дела, решил удовлетворить исковые требования гражданки Ф., а именно:
1. Признать принадлежащую Ответчику 1/8 долю в праве общей долевой собственности на квартиру малозначительной;
2. Взыскать с гражданки Ф. (Истец) в пользу Ответчика денежную компенсацию за 1/8 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 783 062 рублей;
3. Прекратить право собственности Ответчика на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру;
4. Признать за гражданкой Ф. право собственности на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Таким образом, адвокату Поляк М.И. удалось отстоять позицию гражданки Ф. в суде и снизить денежную компенсацию за выкуп 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.