В Коллегию адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» к адвокату Поляк М.И. обратилось ООО «М» с просьбой снизить арендные платежи за земельный участок в г. Москве.
Обстоятельства дела.
При встрече доверитель пояснил адвокату, что в 2008 году между ООО «М», выступающим арендатором и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, выступающим арендодателем был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка. Согласно данному договору арендная плата за земельный участок составляла 644 248 рублей в год.
В 2014 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды , которым была изменена арендная плата в связи с изменением цели предоставления земли с эксплуатации административных зданий на смешанное размещение общественно-деловых объектов различного вида. С 2014 года арендная плата устанавливалась в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, затем в течение 6 лет повышалась и к 2020 г. размер арендной платы достигал 10% от кадастровой стоимости земельного участка. В 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка равнялась 142 516 061 рублей.
Адвокат Поляк М.И. пояснила, что поскольку по условиям договора аренды, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период, арендатор земельного участка в силу ст. 24.18 ФЗ № 135 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости путём обращения в суд в случае получения отказа в установлении кадастровой стоимости участка равной рыночной в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.
Адвокат Поляк М.И. указала ООО «М», что основанием для снижения кадастровой стоимости является установление рыночной стоимости участка на дату установления его кадастровой стоимости.
Доверителем было получен отчет эксперта о рыночной стоимости участка, получено положительное экспертное заключение на вышеуказанный отчет, после чего подготовлено и подано заявление председателю комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости.
В данный период кадастровая стоимость участка была изменена и составила 93 812 362,25 рублей.
В результате рассмотрения заявления комиссией было вынесено решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с тем, что было установлено слишком существенное отличие рыночной стоимости объекта от кадастровой стоимости.
Рассмотрение дела в суде.
С целью снизить кадастровую стоимости земли адвокатом было подготовлено и подано административное исковое заявление в Московский городской суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В рамках судебного процесса по ходатайству адвоката была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, которая определила, что рыночная стоимость земельного участка составляет 75 793 000 рубля.
Ответчики – Правительство Москвы и Управление Росреестра по Москве возражали против удовлетворения искового заявления, указывая, что арендодатель не имеет возможности самостоятельно определять рыночную стоимость земельного участка, а также что отчет судебного эксперта не является достоверным и не может быть положен в основу судебного решения.
Суд, выслушав позицию сторон, изучив материалы дела, признал, что кадастровая стоимость участка завышена и не соответствует рыночной стоимости, в связи с чем вынес решение, которым удовлетворил заявленные требования ООО «М», а именно установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 75 793 000 рубля, тем самым снизив кадастровую стоимость на 18 миллионов рублей.