Покупатели незаконно перепроданных квартир не должны лишаться недвижимости по искам госорганов и местных властей. Проект соответствующих поправок в Гражданский кодекс 24 июля поддержала правительственная комиссия по законопроектной деятельности. Законопроект, ранее разработанный Минэкономразвития, вскоре может поступить на рассмотрение Госдумы.
Изменения планируется внести в ст. 302 Гражданского кодекса РФ («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»). Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или местным властям, незаконно продается и оказывается в частной собственности. Сейчас ГК предусматривает для собственника, который незаконно лишился жилой недвижимости, право истребовать ее у покупателя. Причем зафиксированы случаи, когда госорганы или местные власти восстанавливали сроки давности для подачи иска даже через 20 лет.
Поправки, разработанные Минэкономразвития, предлагают в таких ситуациях запретить изымать жилье у добросовестных покупателей, даже если оно ранее выбыло из владения госорганов или местных властей помимо их воли. Это правило будет касаться и случаев, когда последний владелец получил жилье безвозмездно, например, после цепочки перепродаж квартира или дом достались ему по договору дарения. На ситуации, когда квартира незаконно выбыла из владения физического лица, действие поправок не распространяется.
Планируется, что новации затронут случаи, когда мошенники ранее незаконно приватизировали квартиру и оформили все документы, а покупатели приобрели ее, не зная об этом. При этом авторы законопроекта отказались от идеи распространить это правило лишь на случаи незаконной приватизации квартиры, которая в итоге оказалась для добросовестных покупателей единственным жильем. Оно будет распространяться и на ситуации, когда мошенники выставляют на продажу квартиру, единственный владелец которой умер (так называемое выморочное имущество), а местные власти своевременно не оформили право на нее.
В пояснительной записке к проекту подчеркивается, что госороганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, например, с тех, кто незаконно приватизировал жилье. Часто такие ситуации сопряжены с совершением других преступлений, например, при продаже выморочного имущества в истории квартиры может фигурировать поддельное завещание или фиктивный брак.
Комментарий адвоката Сырова М.А.: Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)» (далее – законопроект) подготовлен Минэкономразвития во исполнение перечня поручений Президента России по итогам пленарного заседания Общественной палаты 23 июня 2015 года (№Пр-1610 от 9 августа 2015 года, подпункт «б» пункта 3).
Данная инициатива давно назрела и окончательно оформилась после вынесения Постановления Конституционного Суда РФ в июне 2017 года.
Так согласно Постановлению Конституционного Суда РФ (далее по тексту КС РФ) от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Также КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ , ее статьям 8, 19, 35 и 55 в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
Также разработка данного законопроекта вызвана частыми обращениями граждан в Eвропейский Суд по правам человека. В настоящее время решения в пользу заявителей, обратившихся в ЕСПЧ принято уже по нескольким жалобам, в том числе Постановление ЕСПЧ от 29 января 2015 г. по делу Столярова против России (жалоба № 15711/13 ).
Я считаю, что данная инициатива является необходимой и обоснованной, при том количестве исков к добросовестным покупателям, рассматриваемым судами в настоящий момент. А так как решения по данной категории исков к государству в пользу граждан принимаются только на стадии обжалования решений Российских судов в ЕСПЧ, то в настоящий момент добросовестные покупатели несут значительные финансовые и временные затраты, чтобы вернуть свое имущество.