К заместителю Председателя Президиума адвокату Поляк М.И. – специалисту в области гражданско-правовых споров, обратилась гражданка «Ц», которая заключила с ООО «СГ» договор участия в долевом строительстве (с использованием кредитных средств). Согласно договору ООО «СГ» обязалось построить Монолитно-кирпичный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства.
Часть суммы была оплачена «Ц» за счёт собственных средств, а оставшаяся часть суммы, была оплачена «Ц» за счет кредитных средств, предоставленных Публичным акционерным обществом акционерный коммерческий банк «Б».
В этой связи права требования по Договору участия в долевом строительстве были переданы участником долевого строительства в залог АКБ «Б» (ПАО) в силу закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» - в обеспечение исполнения обязательств участника по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу на момент заключения договора долевого участия являлся АКБ «Б» (ПАО), являющийся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, а залогодателем участник долевого строительства (гражданка «Ц»).
24 сентября 2015 года договор участия в долевом строительстве и залог прав требования были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
11 ноября 2015 г. «Ц» была уведомлена о том, что в рамках уступки прав требований по кредитному договору, кредит передан в ООО КБ «Н-Б». На основании договора о расчетном обслуживании, заключенного с АКБ «Е» (ПАО), платежи необходимо перечислять по указанным в уведомлении реквизитам Филиала АКБ «Е» (ПАО) в г. Москве.
На сайте главного управления Центрального банка Российской Федерации было опубликовано уведомление от 12 января 2015 г. о начале процедуры реорганизации Общества с ограниченной ответственностью Коммерческого банка «Н-Б» и АКБ «Б» (ПАО) в форме присоединения их к Акционерному коммерческому банку «Е» (публичное акционерное общество).
Решением Арбитражного суда г. Москвы АКБ "Б" (ПАО) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
В связи с вышеуказанными обстоятельствами, денежные средства во исполнение Кредитного договора «Ц» вносились на расчетный счет АКБ «Е» (ПАО) в г. Москве.
Обязательства по Кредитному договору были погашены «Ц» досрочно.
В связи с полным исполнением обязательств по кредитному договору, «Ц» и АКБ «Е» (ПАО) обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о прекращении ипотеки на приобретенный «Ц» Объект недвижимости. «Ц» регистрирующим органом была выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию, однако затем регистрирующим органом в прекращении ипотеки на приобретенный «Ц» Объект недвижимости было отказано, в связи с тем, что сведений об изменении залогодержателя у Росрееста не имелось.
Таким образом, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) прав требований.
Адвокатом Поляк М.И. было подготовлено исковое заявление о признании обязательства в виде залога права требования в связи с участием в долевом строительстве недвижимости исполненным, обременения в виде залога права требования в связи с участием в долевом строительстве недвижимости прекращенным в Щербинский районный суд г. Москвы.
В процессе рассмотрения спора на сайте Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва появилась информация о том, что АКБ «Е» (ПАО) не имеет полномочий для подачи заявления о снятии ипотечного обременения в Регистрирующий орган в связи с отзывом у него лицензии на осуществление банковских операций, в связи с чем в качестве ответчика по белу было привлечено АСВ.
В исковом заявлении адвокат Поляк М.И. ссылалась на следующие нормы закона: согласно п. 5 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право Истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, для погашения регистрационной записи об ипотеке на права требования, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве, необходимо совместное заявление «Ц» и АКБ «Е» (ПАО) – его законного представителя - АСВ, представление которого невозможно в связи с отзывом у банка лицензии на осуществление банковских операций и отказом АСВ снимать ипотеку, по причине отсутствия документов по погашению кредита.
Обязательства, обеспеченные ипотекой, были исполнены «Ц» в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки – это адвокат и доказала в суде первой инстанции.
24 октября 2017 года Щербинским районным судом г. Москвы в полном объеме было удовлетворено исковое заявление адвоката Поляк М.И о признании обязательства в виде залога права требования в связи с участием в долевом строительстве недвижимости исполненным, обременения в виде залога права требования в связи с участием в долевом строительстве недвижимости прекращенным.