Назовите наиболее распространенные мошеннические схемы в сфере недвижимости.
Сегодня способов отъема собственности намного больше, чем было у Остапа Бендера. Я расскажу об одной схеме мошенничества, попадавшей в поле моего зрения уже несколько раз. Предположим, у нас имеется жилое помещение – квартира. Учитывая стоимость жилья в Москве, квартира – это наиболее дорогостоящее имущество, что есть у многих москвичей сегодня. В этой квартире могут проживать: а) люди пожилого возраста; б) люди, выбивающиеся из какого-либо социального слоя (наркозависимые или лица, страдающие алкоголизмом). Следует учесть, что эти люди редко бывают совсем одиноки – у них есть родственники. Т.е., им кто-то может оказать помощь. Далее происходит следующее: неожиданно приезжает какой-нибудь родственник, заходит к ним в квартиру. Он наблюдает, как обычно, какую-либо «полупьяную» историю. Родственнику сообщают, что ему нужно уплатить счет за квартиру. Так или иначе, он направляется в паспортный стол, либо в расчетный центр, и получает документ, где видит, что в графе наименования собственника стоит чужая фамилия! Каким-то неведомым образом эти граждане потеряли квартиру. О чем говорят на консультации у юристов граждане в данной ситуации? Как правило, разговор начинается одинаково: человек говорит, что в отношении него совершено мошенничество. Однако необходимо учитывать, что данный вопрос, который мы начинаем обсуждать относится к сфере гражданского права, а не уголовного. Почему? На сегодняшний день разграничивать право уголовное и гражданское бывает довольно трудно. Например, если мы посмотрим на 179 статью Гражданского Кодекса РФ, то увидим, что сделки заключенные под влиянием «обмана» недействительны, и в то же время, в 159 статье УК РФ сказано, что «мошенничество – это завладение имуществом, путем обмана или злоупотреблением доверия». Однако схожая терминология еще не означает идентичную юридическую составляющую. Для того чтобы возбудить уголовное дело, необходимо наличие всех признаков состава преступления. Только при наличии всех элементов можно будет с уверенностью говорить, что процесс доказывания пройдет успешно. Если один из элементов состава отсутствует, то наиболее вероятно получение отказа в возбуждении уголовного дела. Так что в целом по таким делам, мы традиционно говорим о гражданском производстве в суде общей юрисдикции. Когда мы попадаем в пласт гражданских дел, первым делом, необходимо выяснить круг субъектов участвующих в этой ситуации. Наиболее интересная фигура в данной ситуации – это нотариус. Участвовал ли он? Следует сказать, что участие нотариуса в сделке является одним из важнейших вопросов, потому что это существенным образом влияет на вероятность успеха по делу в суде. Если договор заключен и удостоверен нотариусом, то даже если он подписан человеком, который был в состоянии алкогольного опьянения, то ситуация крайне сложная. Дело в том, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о расторжении или признании договора, заключенного с участием нотариуса, недействительным исходят из того, что данный договор заключен правомерно, а вытекающие из него права и обязанности сторон полностью легитимны. Оспаривать нотариально удостоверенный договор крайне проблематично. Обычно суды говорят, что гражданину нужно было воспользоваться своим правом ознакомления с предметом и условиями договора и просто быть более внимательным. Данная ситуация является довольно типичной. Полагаю, что нотариальная палата должна больше контролировать деятельность нотариусов по удостоверению договоров. Нотариусам необходимо отслеживать такие моменты, тщательно проверять волю лиц, вступающих в договорные отношения. Если же договор не был нотариально удостоверен, значит, мы пойдем более простым путем. Есть шанс установить юридически-значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию при признании недействительным договора купли-продажи (дарения, мены) квартиры.
Следует сказать несколько слов о государственной пошлине, подлежащей уплате при рассмотрении споров, связанных с признанием сделок недействительными. Для некоторых граждан сумма, например, в 60 тысяч рублей (а именно такая пошлина часто взимается при рассмотрении споров, связанные с признанием права собственности на недвижимость) является неподъемной. Как может уплатить такую сумму человек, у которого, образно говоря, вчера украли квартиру? Если вы не можете выплатить эту сумму сразу, то вам, согласно нашему процессуальному законодательству, предоставляется отсрочка. Но этого добиться практически невозможно. Человек должен быть либо прикован к постели, либо получать пенсию минимального размера для того, чтобы ему предоставили такую отсрочку. Это неправильно. Судам каждую ситуацию необходимо рассматривать детально, как конкретный случай. Если же не уплатить пошлину, то материал, представленный в суд, будет оставлен без движения, будет вынесено соответствующее определение, дело будет продвигаться с трудом. Теперь предположим, что вы уже находитесь в процессе. У ответчика есть возможность реализовать спорное имущество. Со стороны истца существует ряд механизмов «заморозки» имущества, в частности необходимо заявить ходатайство о применении мер по обеспечению иска, наложении ареста на спорное имущество. Если посмотреть статистику, то далеко не всегда такие ходатайства удовлетворяются судом, потому что формально суд имеет полноценное право спросить: «Почему вы считаете, что я должен арестовывать это имущество?» Ответ может быть только один: «Потому что не наложение ареста на данное имущество, может сделать невозможным исполнение решения суда, потому что ответчик попросту продаст это имущество…». При всем этом, позиция суда также понятна, т.к. наложение ареста может причинить значительный ущерб собственнику. Такие ситуации встречаются часто в российской системе правосудия. Данный пласт проблем тоже требует доработки. Нужна систематизация практики. Конечно, в последнее время люди стали быстрее вооружаться знаниями в области права. Предположим, приходит мошенник. Он собирается отнять квартиру у соседей, начинает усиленно спаивать, скажем, живущих рядом бабушку и дедушку. В конечно счете, он подсовывает им договор. Замечу, что договор может быть подписан как собственноручно, так и по доверенности. Для того, чтобы сделать доверенность необходимо обратиться к нотариусу. Вряд ли какая-нибудь пожилая чета, с серьезными проблемами с алкоголем поедет в нотариальную контору. Придется вызывать нотариуса на дом. В данной ситуации приходится ориентироваться на добросовестность помощника нотариуса, потому что именно он будет видеть двух «невменяемых» людей, которые собираются «подарить» квартиру. Если сделка заключена, мошенник оформляет квартиру на себя. Потом он ее перепродает, либо дарит. Это интересный ход с его стороны. В данном случае отстаивать наши права будет труднее, поскольку возникает вопрос: «А не является ли приобретшее квартиру лицо добросовестным приобретателем?» Существует несколько вариантов, что делать дальше: можно потребовать виндицировать имущество, т.е. истребовать его из чужого незаконного владения, либо можно требовать компенсацию, но с ней могут возникнуть трудности, потому что человек, перепродавший имущества, может ничего не иметь к моменту вступления судебного решения в законную силу. Даже если по решению суда он должен 10 млн. рублей, то вряд ли их возможно будет получить.
Еще знаете какие-нибудь схемы?
Схем отъема имущества огромное количество. Несмотря на то, что мы живем в довольно просвещенное время, проблемы незаконного характера возникают на различных стадиях работы с договором. Недобросовестные действия лиц на стадии заключения договора, ложные показания свидетелей в суде. Вот такой случай, например, недавно был в моей практике. Ситуация была связана с дарением жилого помещения. Собственник сам не подписывал договор. После смерти собственника, наследники пытаются вернуть имущество обратно. Во время процесса происходит допрос свидетеля. Получатся очень интересный диалог: «Скажите, почему собственник не сам подписал договор? Зачем было приглашать рукоприкладчика, чтобы подписать договор?» Свидетель отвечает: «Он чувствовал себя плохо и был крайне слаб…» Ответчик начинает прокручивать события, когда это было, на чем он приехал и т.п. На вопрос, кто открыл дверь дома, где жил собственник, он отвечает: «Он сам мне и открыл…». Видимо на подписание сил уже не хватило…
Расскажите про мошеннические схемы в сфере ренты?
Тема достаточно банальная, мошеннические схемы повторяются из года в год. Формы мошенничества в данной сфере разнообразны. Участниками могут быть как любые третьи лица, так и родственники. Предположим, внук предлагает бабушке заключить с ней договор, обещая, что будет привозить ей медикаменты и давать, предположим, пять тыс. рублей в месяц. В конечном счете, бабушка соглашается. Договор оформляется. Вроде бы все нормально, только как уж повелось, ничего не исполняется. Здесь есть интересные нюансы правового плана. Например, в договоре указано, что вы ежемесячно обязаны выплачивать пять тыс. рублей, но при этом вы сразу при заключении договора даете бабушке 100 000 (сто тысяч) рублей. Потом плательщик ренты о бабушке забывает и ежемесячные перечисления не осуществляются. Бабушка обращается в суд, и здесь происходит не очень хорошая вещь: если единовременно была выплачена и принята большая сумма, то в этом случае суд решает, что сторона выполнила существенное бремя, несмотря на то, что она не осуществляла ежемесячный платеж. Значит можно говорить о том, что права и обязанности по договору в целом исполняются, и он продолжает действовать. Что касается мошеннических схем, то они остались прежними. Различные коммерческие структуры ищут одиноких бабушек и дедушек и предлагают им помощь в обмен на квартиру. Итог, как правило, печален, пожилой человек не получает ничего, остается без квартиры. Признать такие сделки недействительными очень трудно, особенно если договор был нотариально удостоверен. Нередки случаи, когда пожилые люди попадают в непростую жизненную ситуацию по вине своих родственников, последние, желая быстрей завладеть квартирой, склоняют пожилого человека к скорейшему заключению договора. Защищать такого пожилого человека крайне трудно. Особенно если он продолжает проживать совместно со своими родственниками.
Что Вы можете рассказать про мошенничество, связанное с дольщиками?
В плане долевой собственности пласт дел, связанных с мошенничеством, очень большой. В частности, существует проблема манипуляции с малыми долями. Представим себе ситуацию, когда квартира раздроблена на десять частей. С большим трудом вам удалось собрать девять частей из десяти. Десятой частью владеет некий человек, который может быть нам кем угодно, не желающий продавать свою часть. Естественно, вы уговариваете его продать вам эту часть, но он не соглашается. Что делать? Согласитесь, что проживать на 1/10 части невозможно. Раньше у нас был эффективный механизм для решения таких споров. Через суд можно было признать эту долю малозначительной, и обязать владельца доли принять компенсацию. Однако в последующем Конституционный суд РФ посчитал, что такие иски не могут больше удовлетворяться судом, потому что это нарушает изначальные конституционные права гражданина: «Это собственность, и отнять ее нельзя». Из-за этого люди не могут решить многие свои проблемы. Фактически начинается шантаж, так как сидя на 1/10 доле можно просить половину стоимости квартиры.
С ними совсем нельзя договориться?
Только добровольная продажа. Также существуют проблемы в рамках заключения притворных и мнимых сделок среди дольщиков. Возьмем в пример двух дольщиков, которые поделили квартиру пополам. Соответственно, один из дольщиков собирается продать свою долю. Он должен реализовать право второго дольщика на преимущественную покупку, направив содольщику уведомление, что он намеревается продать свою половину. Теперь предположим, что второй дольщик не желает приобретать часть квартиры. Тогда первый дольщик совершает незаконную сделку: он оформляет договор дарения, проводя денежные средства каким-то иным образом, и тем самым обходит право преимущественной покупки доли. Таким образом, первый дольщик выводит часть из общего пользования. Второй дольщик обращается в суд, заявляя, что эта сделка притворная, потому что одна сделка была прикрыта другой. К сожалению, такие иски в большинстве случаев обречены на провал, практически невозможно признать такую сделку недействительной.
Назовите превентивные методы защиты от мошенничества.
Во-первых, необходимо досконально изучить объект недвижимости – не было ли судов, какие были вынесены решения по этому объекту недвижимости, нет ли прав третьих лиц на это помещение. Потому что, как бы мы себя не защитили договором, все равно не следует забывать, что заключение договора вовсе не означает гарантию того, что нам в итоге удастся получить удовлетворительное судебное решение и добиться его исполнения. Необходимо также удостоверится, внесены ли записи в реестр прав недвижимого имущества; как состоялся переход прав на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться – не появится ли неожиданные наследники. Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, то здесь тоже необходимо быть внимательным – прошло ли дело все стадии обжалования. Но вообще такую квартиру не стоит приобретать. Потому что можно обжаловать судебное решение не только в рамках надзорного производства, но в и свете вновь открывшихся обстоятельств.
Председатель Президиума Коллегии Адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» Александр Сергеевич Грибаков