Разъяснены правовые основы борьбы с жилищным мошенничеством, приводится правовой анализ конкретных юридических конструкций, даны практические рекомендации по вопросам, как избежать обмана со стороны недобросовестных риэлторов и мошенников. Также в статье приводятся примеры из адвокатской практики.
«Обман» и «заблуждение» — не просто слова в русском языке
Многие граждане, выбирая, куда вложить свои сбережения, приходят к решению купить квартиру. При этом нужно помнить, что законодательство в сфере недвижимости устроено довольно сложно,поэтому проводить столь крупные сделки без помощи доверенных специалистов рискованно. Работники нашей коллегии адвокатов накопили большой опыт по делам, связанным с недвижимостью. Однако и нам приходится удивляться изощренности методов, которыми пользуются мошенники. Опасность потерять денежные средства и непростые судебные перспективы подстерегают как покупателей и продавцов недвижимого имущества, так и просто владельцев квартир. В нашей практике были самые разнообразные дела. Так, в 2008 году к нам за юридической помощью обратился гражданин В., фактически оставшийся без жилья. Внешне его история выглядела достаточно обыденно. В силу возраста и наличия ряда заболеваний ему пришлось всерьез задуматься о заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Прежде всего, гражданин В. нуждался постоянном уходе и заботе. Поскольку он являлся ветераном ВОВ, инвалидом ВОВ, полковником в отставке, то получал большую пенсию — около 30000 рублей ежемесячно, поэтому в денежных средствах особой нужды у него не было. В. нашел в Интернете фирму, которая занималась посредническими услугами, поиском лиц, готовых принять на себя бремя заботы об одиноких престарелых гражданах. Договор с агентством был оформлен в кратчайшие сроки, при этом акт выполненных работ был подписан сразу же, без указания даты! Вскоре «вторая сторона» была найдена, однако вместо желаемого договора пожизненного содержания с иждивением был заключен стандартный договор ренты, предусматривающий лишь регулярную выплату небольшой денежной компенсации. Казалось бы, ситуация понятная, гражданин явно обманут. Однако судебные перспективы по такого рода делам зачастую бывают расплывчатыми. Суды, как и другие правоприменители, обязаны руководствоваться действующим законодательством, и если мошенники использовали сложную и юридически эффективную схему обмана, процесс будет очень непростым. Доказать, что гражданин обманут или введен в заблуждение, может быть очень сложно. Необходимо отметить что «обман» и «заблуждение» — это не просто слова в русском языке, а определенные юридические конструкции, описанные в гражданском законодательстве. Согласно статье 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, мажет быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет, прежде всего, заблуждение относительно правовой природы сделки. Обманом же считаются активные действия заинтересованного лица по введению «пострадавшей стороны» в заблуждение. Мы посчитали, что в описанном выше случае наличествовали именно действия, направленные на обман. Суд согласился с этим, однако успеха удалось добиться лишь в суде кассационной инстанции.
Часто встречаются ситуации иного рода. В 2007 году к нам за помощью обратилась пожилая женщина. Гражданка Д. намеревалась заключить договор ренты, нужны были денежные средства, да и помощь в покупке продуктов и лекарств не помешала бы. Поддавшись на уговоры зятя, гражданка Д. заключила договор дарения. Приехав к нотариусу и выслушав доводы зятя, что так и должно быть, она согласилась подписать договор.Позже, уже осознав обман и поняв, что ждать заботы и ухода, не говоря уже о деньгах, не приходится, гражданка Д. обратилась за юридической помощью. В данном случае мы заявили именно о заключении сделки под влиянием заблуждения. Процесс доказывания был очень тяжелым, однако нашей стороне удалось убедить органы правосудия в своей правоте.
Однажды мы истребовали недвижимое имущество из чужого незаконного владения. Наследник, принявший наследство, был недееспособен и «одарил» квартирой своего товарища, также злоупотреблявшего наркотическими и психотропными веществами. Такая категория дел встречается в практике довольно часто. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ ничтожной признается сделка, совершенная гражданином признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из строн такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Однако сложно доказать, что гражданин не понимал значения своих действий именно в момент совершения сделки.
Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В таких делах в защите прав и законных интересов граждан нам помогают экспертные учреждения, ведь установить психологическое отношение к совершаемым действиям в момент их совершения могут только специалисты.
Вот, например, история про риэлтора-мошенника. Этот случай произошел в 2008 году. Гражданка Л. обратилась к нам за помощью уже после продажи своего жилья и обретения нового. Задачей гражданки Л. был переезд из полноценной квартиры в области в комнату в Москве с получением крупной денежной суммы. Вместо этого гражданка Л. осталась в комнате в Подмосковье с незначительными денежными средствами на руках. Согласно действующему Уголовно-процессуальному кодексу РФ потерпевшие по уголовным делам вправе обратиться за юридической помощью к адвокатам. Было принято решение обратиться в правоохранительные органы и в суд. Эта ситуация имела очень неблагоприятные последствия для риэлтерской фирмы, в частности для конкретного риэлтора, который, по сути, незаконно завладел чужими денежными средствами. Органы внутренних дел усмотрели в его действиях признаки состава преступления — мошенничества, ведь согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ под мошенничеством понимается завладение чужим имуществом путем обмана или злоупотребления доверием.
Похожая история: в роли потерпевших оказалась пожилая пара; супруги были уверены, что продают квартиру, фактически же был подписан договор дарения объекта. Мошенники обманом заставили их поверить, что такая форма сделки будет наиболее правильной с точки зрения налогообложения и отвечает, прежде всего, их интересам.
С большим трудом удалось признать эту сделку недействительной. В отношении другой стороны по сделке было возбуждено уголовное дело.
Хотелось бы отметить, что доверчивость — это одна из замечательных черт, характеризующих наших соотечественников, однако в непростых условиях на рынке недвижимости лучше руководствоваться логикой и здравым смыслом, пользоваться поддержкой юристов-профессионалов. Адвокат располагает солидным арсеналом юридических инструментов для защиты ваших прав. Согласно ФЗ «Об адвокатуре и адвокатской деятельности» адвокат вправе запрашивать любые необходимые ему сведения, эффективно и своевременно готовить необходимые претензии или исковые заявления. Перед принятием решения о покупке или продаже квартиры необходимо проконсультироваться со специалистом, изучить рынок. Здесь справедливо применять народную мудрость: «Семь раз отмерь и один раз отрежь»! Это не та сфера, где можно позволить себе спешить.
Невозможно перечислить все виды мошенничества с недвижимостью, особенно учитывая изобретательность мошенников. Новые изощренные способы обмана появляются постоянно. Современный мошенник использует целый арсенал приемов для реализации своих планов. В частности, мы встречаем схемы, когда аферисты используют квартиры, собственники которых отсутствуют, находятся в командировке или на отдыхе. Одной из самых распространенных схем мошенничества является подделка выписки из домовой книги. Это довольно опасный ход, так как в этом случае невозможно определить, кто на самом деле прописан в квартире. Некоторые мошенники подменяют таблички с номерами домов или квартир и показывают потенциальным покупателям совсем не тот объект недвижимости, который будет продан по правоустанавливающим документам. Каждый случай индивидуален, со своими характерными особенностями, невозможно разработать единый алгоритм защиты для всех ситуаций, однако хотелось бы дать несколько общих советов.
1. Необходимо быть особо внимательным в случае, когда квартира продается по дубликатам документов. При утрате оригиналов действительными становятся только выданные дубликаты. Мошенники могут попытаться продать квартиру повторно по старым документам.
Для того чтобы этого избежать, нужно получить справку о содержании правоустанавливающих документов в регистрационных органах. Это легко может сделать собственник. В ней указывается, какие именно документы на данный момент являются действительными. Покупатель должен проверить соответствие всех данных тем, которые указаны в документах, по которым продавец продает жилое помещение.
2.Если за последние несколько лет у квартиры сменилось несколько собственников, то пострадать в конечном счете может именно последний покупатель. Историю сделок можно узнать в регистрирующих органах. Такой документ может получить только действительный собственник квартиры. Во избежание получения поддельного документа вы можете присутствовать при выдаче справки.
3.Если в квартире было прописано очень много людей, необходимо проверить, почему они были там прописаны, кто и где состоит на регистрационном учете сейчас.
4.Довольно рискованно приобретать жилые помещения, которые находятся в собственности у продавца меньше полугода. Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла к собственнику по наследству, нужно проверить, все ли наследники получили доли, причитающиеся им по закону. Возможно, не все наследственные правоотношения прекратились. Наследники могут обратиться в суд, оспаривая размер полученных долей, а если были наследники, которых нельзя было уведомить, то они могут претендовать на свою долю позднее.
5. Еще один опасный шаг - это приобретение квартиры, где ранее был зарегистрирован гражданин, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Через некоторое время бывший осужденный после освобождения сможет вновь претендовать на жилое помещение. Бывшего заключенного могут зарегистрировать по прежнему месту жительства, и он вновь может попытаться приобрести право пользования хилым помещением. С точки зрения жилищного права это очень сложная ситуация.
6. Будьте внимательны при приобретении жилого помещения по доверенности.
Необходимо обязательно убедиться в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства. В противном случае он может обратиться с исковым заявлением в суд и истребовать имущество из чужого незаконного владения. Помните, что предварительная проверка документов необходима в любом случае. Основными моментами такой проверки являются проверка паспорта, проверка по базам данных (реестру собственников недвижимости), проверка правоустанавливающих документов, истории отчуждения (сколько раз перепродавалась квартира), опрос соседей, проверка на юридические запрещения (арест, наличие наследников и т.д.). До окончания проверки никогда нельзя передавать другой стороне какие-либо деньги, в том числе в виде аванса или задатка.